Surface habitable : loi Carrez, loi Boutin, et ce qui compte vraiment
Carrez s'applique à la vente en copropriété, Boutin à la location. Les deux mesurent des surfaces différentes avec des conséquences juridiques distinctes. Décryptage complet avec les textes de loi.
Deux lois, deux contextes, deux calculs
La confusion entre loi Carrez et loi Boutin est l'une des plus fréquentes en immobilier. Les deux imposent de mesurer une surface et de la mentionner dans un document contractuel. Mais elles ne s'appliquent pas au même moment, ne mesurent pas exactement la même chose, et n'ont pas les mêmes conséquences en cas d'erreur.
Voici les textes, les différences concrètes, et ce que ça implique pour un bailleur ou un vendeur.
La loi Carrez : vente en copropriété
Origine et texte applicable
La loi Carrez désigne la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Son application est précisée par le décret n°97-532 du 23 mai 1997.
L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (statut de la copropriété), modifié par la loi Carrez, dispose :
« Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. »
Champ d'application
La loi Carrez s'applique exclusivement à la vente de lots en copropriété dont la superficie est supérieure à 8 m2. Elle concerne :
- Les appartements en copropriété
- Les locaux commerciaux ou professionnels en copropriété
- Les maisons en copropriété horizontale (lotissements organisés en copropriété)
Elle ne s'applique pas aux :
- Maisons individuelles hors copropriété
- Caves, garages, emplacements de stationnement (exclus explicitement par l'article 46)
- Lots de moins de 8 m2 (seuil fixé par le décret n°97-532)
- Ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA)
- Ventes de terrains
Ce que la surface Carrez inclut et exclut
La « superficie privative » au sens Carrez est définie par l'article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et le décret n°97-532 :
Inclus :
- Plancher des parties closes et couvertes
- Pièces de vie (séjour, chambres, cuisine, bureau)
- Combles aménagés (si hauteur >= 1,80 m)
- Vérandas et loggias fermées (si closes et couvertes)
- Mezzanines (si elles sont closes et couvertes)
- Greniers aménagés
Exclus :
- Murs, cloisons, marches et cages d'escalier
- Gaines et embrasures de portes et fenêtres
- Parties avec une hauteur sous plafond < 1,80 m
- Caves et garages
- Balcons, terrasses, loggias ouvertes
- Parties communes
Durée de validité
Le diagnostic Carrez a une durée de validité illimitée, sauf si des travaux ont modifié la superficie du lot (abattement de cloison, ajout d'une mezzanine, fermeture d'un balcon, etc.). En cas de travaux, un nouveau mesurage est indispensable avant la vente.
La loi Boutin : location d'habitation
Origine et texte applicable
La loi Boutin désigne l'article 78 de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion. Cet article a inséré dans la loi du 6 juillet 1989 (article 3) l'obligation suivante :
« Le contrat de location précise [...] la surface habitable de la chose louée. »
La définition de la surface habitable est celle de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).
Champ d'application
La loi Boutin s'applique à la location de logements nus ou meublés à usage de résidence principale. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l'obligation a été étendue aux locations meublées.
Elle ne s'applique pas aux :
- Locations saisonnières
- Résidences secondaires
- Locaux commerciaux ou professionnels
- Logements de fonction
Ce que la surface Boutin inclut et exclut
L'article R. 111-2 du CCH définit la surface habitable comme « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ».
Inclus :
- Plancher des pièces de vie (séjour, chambres, cuisine)
- Couloirs, dégagements
- Placards sous escalier (si hauteur >= 1,80 m)
Exclus (en plus des exclusions Carrez) :
- Combles non aménagés
- Caves, sous-sols, remises
- Garages
- Terrasses, loggias, balcons
- Vérandas et volumes vitrés (prévus à l'article R. 111-10 du CCH)
- Locaux communs et dépendances
- Parties avec une hauteur sous plafond < 1,80 m
Validité
Contrairement au Carrez, il n'existe pas de « certificat Boutin » avec une durée de validité officielle. L'attestation de surface habitable est valable tant que la surface n'a pas été modifiée par des travaux. En pratique, un nouveau mesurage est recommandé à chaque changement de locataire si des travaux ont été réalisés.
Tableau comparatif Carrez vs Boutin
| Critère | Loi Carrez | Loi Boutin |
|---|---|---|
| Texte de référence | Loi n°96-1107 du 18/12/1996, décret n°97-532 du 23/05/1997 | Article 78, loi n°2009-323 du 25/03/2009 |
| Contexte | Vente en copropriété | Location (résidence principale) |
| Définition | Superficie privative (décret n°97-532) | Surface habitable (article R. 111-2 du CCH) |
| Hauteur minimum | 1,80 m | 1,80 m |
| Vérandas | Incluses (si closes et couvertes) | Exclues |
| Combles aménagés | Inclus (si >= 1,80 m) | Inclus (si >= 1,80 m) |
| Combles non aménagés | Inclus (si clos, couverts, >= 1,80 m) | Exclus |
| Caves / garages | Exclus | Exclus |
| Balcons / terrasses | Exclus | Exclus |
| Seuil minimum | 8 m2 (en dessous, pas d'obligation) | 9 m2 ou 20 m3 (décence, décret n°2002-120) |
| Marge d'erreur tolérée | 1/20e (5 %) -- article 46 loi 10/07/1965 | 1/20e (5 %) -- article 3-1 loi 06/07/1989 |
| Validité | Illimitée (sauf travaux) | Pas de durée légale (sauf travaux) |
| Obligation de mention | Promesse de vente + acte authentique | Bail + annonce immobilière (depuis 04/2017) |
La surface Boutin est toujours inférieure ou égale à la surface Carrez, puisqu'elle exclut des espaces que le Carrez comptabilise (vérandas, certains combles).
Conséquences d'une erreur de surface
En vente (Carrez)
L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit deux cas :
Absence de mention de la superficie : l'acquéreur peut demander la nullité de l'acte. Le délai pour agir est d'un mois à compter de l'acte authentique.
Surface réelle inférieure de plus de 1/20e (5 %) à la surface déclarée : l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique.
Exemple concret : un appartement vendu 300 000 EUR avec une surface annoncée de 60 m2 alors que la surface réelle est de 55 m2. L'écart est de 8,3 %, soit plus de 5 %. L'acquéreur peut obtenir une réduction de 8,3 % x 300 000 EUR = 24 900 EUR.
Point à retenir : si la surface réelle est supérieure à celle déclarée, le vendeur ne peut réclamer aucun supplément de prix. La protection joue uniquement en faveur de l'acquéreur.
En location (Boutin)
L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 (inséré par la loi ALUR) dispose :
« Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. »
Procédure : le locataire adresse une demande de réduction au bailleur. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de deux mois, ou en cas de désaccord, le locataire peut saisir le juge dans un délai de quatre mois à compter de sa demande initiale.
Effet rétroactif : la diminution de loyer prend effet à la date de signature du bail. Le bailleur peut donc devoir rembourser un trop-perçu sur plusieurs mois ou années de loyer.
Absence de mention : si la surface habitable n'est pas mentionnée dans le bail, le locataire peut mettre en demeure le bailleur de l'y inscrire. À défaut de réponse sous un mois, il peut saisir le juge pour obtenir une diminution de loyer.
Qui peut mesurer ?
Mesure par le propriétaire
Rien dans la loi n'interdit au propriétaire de mesurer lui-même la surface, que ce soit en Carrez ou en Boutin. C'est légal.
Mais c'est risqué. En cas d'erreur de plus de 5 %, c'est le propriétaire qui en assume les conséquences financières. Un professionnel certifié engage sa responsabilité civile professionnelle et son assurance couvre les éventuelles erreurs.
Mesure par un diagnostiqueur certifié
Le diagnostiqueur immobilier doit être certifié par un organisme accrédité COFRAC. Sa certification garantit qu'il maîtrise les méthodes de mesure et les textes applicables.
En cas d'erreur du diagnostiqueur, sa responsabilité professionnelle est engagée. L'acquéreur ou le locataire lésé peut se retourner contre lui (ou son assureur) pour obtenir réparation, en plus de l'action contre le vendeur ou le bailleur.
Coût d'un diagnostic
Les tarifs ne sont pas réglementés et varient selon la taille du bien, la localisation et le diagnostiqueur :
| Diagnostic | Fourchette de prix (2026) |
|---|---|
| Mesurage Carrez | 50 EUR à 150 EUR |
| Mesurage Boutin | 70 EUR à 120 EUR |
| Pack Carrez + Boutin | 80 EUR à 180 EUR |
En pratique, la plupart des diagnostiqueurs proposent des packs incluant plusieurs diagnostics (DPE, amiante, plomb, Carrez/Boutin, etc.), ce qui réduit le coût unitaire.
Cas particuliers
La maison individuelle
La loi Carrez ne s'applique pas aux maisons individuelles qui ne sont pas en copropriété. Aucune obligation légale de mentionner une superficie dans l'acte de vente.
En revanche, la loi Boutin s'applique normalement si la maison est louée comme résidence principale. La surface habitable doit figurer dans le bail.
Pour la vente d'une maison hors copropriété, la surface est souvent mentionnée à titre indicatif, mais une erreur n'ouvre pas droit aux recours prévus par l'article 46 de la loi de 1965.
Le loft ou local transformé
Un local commercial transformé en habitation relève du Carrez s'il est en copropriété et vendu, du Boutin s'il est loué. Attention aux mezzanines : elles ne comptent en Carrez que si elles sont closes et couvertes. Les espaces en double hauteur ne comptent qu'une fois (au sol).
Les combles
C'est ici que la différence Carrez/Boutin est la plus visible. Un grenier aménagé de 20 m2 avec une hauteur de 1,80 m comptera en Carrez (s'il est clos et couvert) mais sera exclu de la surface Boutin s'il est considéré comme un comble non aménagé. Le critère d'aménagement fait souvent débat : un grenier avec un plancher, un escalier fixe et une fenêtre de toit sera généralement considéré comme aménagé.
Le sous-sol aménagé
Un sous-sol, même aménagé en bureau ou en chambre, est exclu des deux mesures. L'article R. 111-2 du CCH le mentionne explicitement pour la surface habitable. Pour le Carrez, un sous-sol ne constitue généralement pas une partie privative close et couverte au sens du décret.
Les annonces immobilières
Depuis la loi ALUR et le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 (applicable depuis le 1er août 2015), le bail doit mentionner la surface habitable. Les annonces de mise en location doivent également l'indiquer.
En vente, la superficie Carrez doit figurer dans les annonces pour les lots en copropriété. La loi ALUR a renforcé cette obligation.
La publication d'une surface erronée dans une annonce peut constituer une pratique commerciale trompeuse (article L. 121-2 du Code de la consommation) si elle est le fait d'un professionnel de l'immobilier.
Récapitulatif : que dois-je faire ?
Je vends un lot en copropriété
- Faire réaliser un mesurage Carrez par un diagnostiqueur certifié
- Mentionner la surface dans la promesse de vente et dans l'acte authentique
- Conserver le certificat -- il est valable indéfiniment sauf travaux
Je mets un logement en location
- Faire réaliser un mesurage Boutin (ou le réaliser soi-même en assumant le risque)
- Mentionner la surface habitable dans le bail
- Mentionner la surface dans l'annonce de mise en location
- Refaire le mesurage si des travaux ont modifié la surface
Je fais les deux (copropriété + location)
Les deux surfaces sont différentes. Un appartement de 50 m2 Carrez peut n'afficher que 47 m2 en Boutin (par exemple si une véranda fermée de 3 m2 est incluse dans le Carrez mais exclue du Boutin). Il faut deux mesurages distincts, ou un diagnostiqueur qui fournit les deux dans un même rapport.
Textes de référence :
- Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 (loi Carrez)
- Décret n°97-532 du 23 mai 1997 (définition de la superficie privative)
- Loi n°2009-323 du 25 mars 2009, article 78 (loi Boutin)
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, articles 3 et 3-1
- Article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, article 46
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967, article 4-1
