GLI : ce qu'elle couvre vraiment (et ce que les contrats ne disent pas clairement)
La garantie loyers impayés protège — mais avec des conditions d'éligibilité strictes et des plafonds que beaucoup de bailleurs ne lisent qu'après un sinistre.
Ce qu'elle couvre (et ce qu'elle ne couvre pas)
La GLI rembourse les loyers impayés, les frais de procédure (huissier, tribunal, avocat), et parfois les dégradations au-delà du dépôt de garantie. Mais les plafonds et délais varient beaucoup selon les contrats.
Ce qu'un bon contrat GLI prend en charge :
- Loyers et charges impayés : jusqu'à 24 ou 36 mois selon le contrat, avec une franchise de 1 mois. Le remboursement démarre généralement après 2 ou 3 mois d'impayés constatés.
- Frais de procédure : commandement de payer, frais d'huissier, honoraires d'avocat, procédure d'expulsion
- Dégradations immobilières : frais de remise en état au-delà du dépôt de garantie, plafonné à 2 ou 3 mois de loyer selon le contrat
- Vacance post-expulsion : rare, mais certains contrats couvrent 1 à 3 mois de loyer après départ forcé
Ce qui n'est généralement pas couvert :
- Les impayés antérieurs à la souscription
- Les locataires refusés à l'éligibilité
- Les locations saisonnières ou touristiques
- Les occupants sans titre (squatteurs sans bail valide)
Les conditions d'éligibilité — le vrai obstacle
La GLI est souscrite par le bailleur, mais le locataire doit passer le filtre de l'assureur. Conditions standards :
- Revenus nets ≥ 2,85 à 3 fois le loyer charges comprises
- CDI confirmé (hors période d'essai), fonctionnaire ou retraité
- Pas de fichage FICP
- En pratique : CDD, intérimaires et travailleurs indépendants sont souvent exclus ou nécessitent une garantie complémentaire
C'est là que le système se grippe : les profils qui ont le plus besoin d'une garantie sont ceux qui n'y accèdent pas. Et les profils qui accèdent à la GLI sont souvent solvables de toute façon.
GLI ou Visale ?
Visale est la garantie gratuite d'Action Logement. Elle couvre jusqu'à 36 mois d'impayés et les dégradations au-delà de deux mois de dépôt de garantie.
| GLI commerciale | Visale | |
|---|---|---|
| Coût | 2-4% des loyers annuels | Gratuit |
| Qui souscrit | Le bailleur | Le locataire (avant signature) |
| Éligibilité locataire | CDI confirmé, revenus ≥ 3x | Moins de 30 ans OU mobilité professionnelle |
| Dégradations | Selon contrat (1-3 mois) | Au-delà de 2 mois de dépôt |
Le piège Visale : c'est le locataire qui fait la demande avant la signature du bail. Vous ne pouvez pas l'exiger ni la demander vous-même. Si le locataire oublie ou refuse, vous n'avez rien.
Peut-on cumuler GLI et caution ?
Depuis la loi ALUR (2014), vous ne pouvez pas exiger une GLI commerciale et un garant personne physique pour le même bail — sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Vous devez choisir l'un ou l'autre.
Visale n'est pas une caution personne physique au sens strict. La combinaison Visale + garant physique est possible, mais certains assureurs GLI ont leurs propres règles sur ce point. Vérifiez les conditions générales avant de signer.
Le coût
De 2 à 4% des loyers annuels charges comprises. Sur un loyer de 900 €/mois, comptez 216 à 432 €/an. La prime est déductible comme charge au régime réel — revenus fonciers pour une location nue, charges du bilan LMNP pour une location meublée.
En pratique
La GLI fait sens si vous louez à des profils que vous ne connaissez pas dans un marché tendu. Si votre locataire a 3x les revenus et un garant solide, c'est une dépense inutile. Lisez les conditions générales avant de souscrire, pas après le premier impayé.
