Bail meublé ou bail vide : le comparatif qui aide à choisir
Durée du bail, préavis, fiscalité, profil de locataire… Les deux régimes n'ont pas les mêmes règles. Le bon choix dépend de votre bien, de votre locataire cible et de votre situation fiscale.
Les différences qui comptent vraiment
Le choix entre meublé et vide n'est pas uniquement fiscal. Il change la durée du bail, le profil des locataires que vous allez attirer, et votre flexibilité en tant que bailleur.
Le tableau comparatif
| Bail vide | Bail meublé | |
|---|---|---|
| Durée | 3 ans (6 ans si personne morale) | 1 an (9 mois pour étudiant) |
| Préavis bailleur | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois zone tendue) | 1 mois |
| Dépôt de garantie | 1 mois hors charges | 2 mois hors charges |
| Régime fiscal par défaut | Revenus fonciers | BIC (LMNP) |
| Abattement forfaitaire | 30% (micro-foncier) | 50% (micro-BIC) |
| Amortissement au régime réel | Non | Oui |
La fiscalité : l'argument principal pour le meublé
L'avantage décisif du meublé, c'est l'amortissement au régime réel LMNP. Vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain) comme si c'était une charge. Sur un appartement acheté 200 000 € avec un terrain estimé à 40 000 €, vous amortissez 160 000 € sur 25-30 ans, soit environ 5 500 €/an. Ajoutez l'amortissement du mobilier (1 500 €/an), les intérêts d'emprunt et les charges — le bénéfice imposable tombe souvent à zéro pendant des années.
En location nue, cet amortissement n'existe pas. Vous déduisez les charges réelles, mais le capital investi ne l'est jamais.
La durée du bail : quand le vide est préférable
Un bail vide, c'est 3 ans minimum. Pour un propriétaire qui veut un locataire stable, peu de rotation, et qui ne veut pas meubler l'appartement — c'est souvent le bon choix. En particulier pour les grandes surfaces (T4, T5) où la demande en meublé est rare.
Le meublé, avec ses baux d'un an, génère plus de rotation. Plus de travail administratif (états des lieux, baux à renouveler, mobilier à entretenir), mais plus de flexibilité pour récupérer le bien ou revoir le loyer.
Les profils de locataires
Bail vide : familles, couples qui s'installent sur la durée. Moins de vacance en général, mais des profils parfois plus difficiles à faire partir si la situation se dégrade.
Bail meublé : étudiants, jeunes actifs, expatriés, professionnels en mobilité. Rotation plus fréquente, mais des candidats souvent prêts à payer un loyer légèrement supérieur — 5-15% de prime en zone tendue, moins ailleurs.
Les contraintes du meublé à ne pas sous-estimer
Pour être légalement meublé, le logement doit comprendre 11 éléments minimum fixés par le décret du 31 juillet 2015 : literie avec couette, occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaire, matériel d'entretien ménager.
Un bail signé "meublé" mais avec un logement incomplet est requalifiable en bail vide par un juge. Vous vous retrouvez avec un bail de 3 ans dont vous ne pouviez pas vous libérer en 3 mois.
Comment choisir
Studio ou T2 en zone urbaine avec une forte demande de jeunes actifs : le meublé LMNP au réel offre une économie fiscale significative sur la durée. T3+ destiné à une famille : le vide est souvent plus simple et les locataires meublés sont rares sur ce segment. Dans tous les cas, faites le calcul avec vos propres chiffres — la différence dépend de votre tranche marginale d'imposition et de la présence ou non d'un crédit.
