Diagnostics immobiliers obligatoires en location : liste, validité et obligations du bailleur

Le dossier de diagnostic technique (DDT)

Le DDT est un ensemble de diagnostics immobiliers que le bailleur doit remettre au locataire. Il est annexé au contrat de bail lors de sa signature et lors de son renouvellement (article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Le DDT s'applique aux baux de location vide (titre I de la loi de 1989), aux baux de location meublée (titre I bis), et aux baux mobilité (titre I ter). Le contenu est identique quel que soit le type de bail.

La transmission se fait par voie dématérialisée, sauf si le bailleur ou le locataire s'y oppose expressément.

Les 7 diagnostics, un par un

1. DPE -- Diagnostic de performance énergétique

Quand est-il obligatoire ? Toujours, pour tout logement mis en location. Seules exceptions : les logements occupés moins de 4 mois par an et les monuments historiques classés.

Que mesure-t-il ? La consommation d'énergie primaire (en kWh/m2/an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO2/m2/an). Le logement est classé de A (excellent) à G (passoire thermique).

Durée de validité : 10 ans.

Depuis quand est-il opposable ? Le 1er juillet 2021. Avant cette date, le DPE n'avait qu'une valeur informative. Depuis, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur si la classe énergétique réelle diffère significativement de celle affichée.

Méthode de calcul : La méthode 3CL-DPE 2021 est la seule en vigueur. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 par la méthode sur factures sont caducs.

Mesures transitoires : Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu'au 31 décembre 2024. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont arrivés à expiration le 31 décembre 2022.

Impact sur la location :

Classe DPE	Conséquence
A à E	Location autorisée
F	Gel des loyers depuis le 24 août 2022 (loi Climat, art. 159). Interdiction de location à compter du 1er janvier 2028
G	Gel des loyers depuis le 24 août 2022. Interdiction de location à compter du 1er janvier 2025 (logements > 450 kWh/m2/an déjà interdits)

Affichage obligatoire : Le classement DPE doit figurer dans l'annonce de mise en location (article L.126-33 du Code de la construction et de l'habitation).

Réforme 2026 : L'arrêté du 26 août 2025, entré en vigueur le 1er janvier 2026, abaisse le coefficient de conversion de l'énergie primaire de l'électricité de 2,3 à 1,9 dans le DPE. Selon l'évaluation gouvernementale, environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sortent des classes F et G. Les DPE existants ne sont pas automatiquement recalculés -- le propriétaire peut télécharger une attestation de changement d'étiquette sur l'observatoire de l'ADEME, ou demander un nouveau DPE.

2. CREP -- Constat de risque d'exposition au plomb

Quand est-il obligatoire ? Pour les logements dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949 (articles L.1334-5 et suivants du Code de la santé publique). Avant cette date, les peintures au plomb étaient couramment utilisées.

Que mesure-t-il ? La concentration en plomb des revêtements (peintures, enduits) par fluorescence X. Le seuil réglementaire est de 1 mg/cm2.

Durée de validité :

Résultat	Validité
Négatif (toutes mesures < 1 mg/cm2)	Illimitée
Positif (au moins une mesure >= 1 mg/cm2)	6 ans en location

Conséquences d'un résultat positif : Le bailleur doit réaliser les travaux nécessaires pour supprimer le risque d'exposition avant la mise en location. En cas de présence de plomb accessible (écaillures, dégradations), le logement peut être déclaré indécent par le préfet.

3. État de l'installation intérieure d'électricité

Quand est-il obligatoire ? Si l'installation électrique du logement a plus de 15 ans (décret n°2016-1105 du 11 août 2016, entré en vigueur le 1er juillet 2017 pour les immeubles collectifs et le 1er janvier 2018 pour les maisons individuelles).

Que vérifie-t-il ? L'état des éléments suivants : appareil général de commande et de protection (disjoncteur), dispositifs de protection différentielle, dispositifs de protection contre les surintensités, liaison équipotentielle dans les salles d'eau, absence de matériels vétustes ou inadaptés.

Durée de validité : 6 ans.

Le diagnostiqueur identifie les anomalies mais ne prescrit pas de travaux. Le bailleur n'est pas tenu de corriger toutes les anomalies signalées -- il doit en revanche garantir la décence du logement (article 6 de la loi du 6 juillet 1989), ce qui suppose l'absence de risque manifeste pour la sécurité des occupants.

4. État de l'installation intérieure de gaz

Quand est-il obligatoire ? Si l'installation de gaz du logement a plus de 15 ans (décret n°2016-1104 du 11 août 2016, mêmes dates d'entrée en vigueur que pour l'électricité).

Que vérifie-t-il ? L'état des appareils de chauffage et de production d'eau chaude, des tuyauteries fixes, de la ventilation des locaux, de la combustion. Le diagnostiqueur classe les anomalies selon leur dangerosité : anomalie A1 (à signaler), A2 (à corriger) ou DGI (danger grave et immédiat -- l'alimentation en gaz est coupée sur-le-champ).

Durée de validité : 6 ans.

5. ERP -- État des risques et pollutions

Quand est-il obligatoire ? Pour tout logement situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques (naturels, miniers, technologiques), un secteur d'information sur les sols (SIS), une zone de sismicité de niveau 2 ou supérieur, ou une zone à potentiel radon de niveau 3 (article L.125-5 du Code de l'environnement).

En pratique, la grande majorité des logements en France sont concernés par au moins un de ces critères.

Que contient-il ? Un formulaire standardisé (CERFA) indiquant les risques identifiés sur la commune et dans le périmètre du logement : inondation, mouvement de terrain, séisme, avalanche, feu de forêt, risque industriel (SEVESO), radon, pollution des sols.

Durée de validité : 6 mois. C'est le diagnostic le plus éphémère. Il doit être daté de moins de 6 mois au moment de la signature du bail.

Particularité : L'ERP peut être réalisé par le propriétaire lui-même, à partir des informations disponibles sur le site Géorisques (georisques.gouv.fr). Il n'exige pas l'intervention d'un diagnostiqueur certifié.

6. Diagnostic bruit

Quand est-il obligatoire ? Si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit des aérodromes, définie par un plan d'exposition au bruit (PEB) approuvé par arrêté préfectoral (article L.112-11 du Code de l'urbanisme, créé par la loi n°2019-1428 du 24 décembre 2019).

Que contient-il ? Un document indiquant la zone de bruit dans laquelle se situe le logement (A, B, C ou D, de la plus bruyante à la moins bruyante) et renvoyant au PEB consultable en mairie ou en préfecture.

Durée de validité : Pas de durée fixée par décret. Le document reste valable tant que le PEB n'est pas modifié.

Particularité : Comme l'ERP, le diagnostic bruit peut être établi par le propriétaire lui-même à partir des données du PEB.

7. Amiante -- Dossier amiante parties privatives (DAPP)

Quand est-il obligatoire ? Pour les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 (date d'interdiction de l'amiante en France).

Que vérifie-t-il ? La présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans les parties privatives du logement (flocages, calorifugeages, faux plafonds, dalles de sol, colles, etc.).

Durée de validité : Illimitée si aucune trace d'amiante n'est détectée. Si de l'amiante est identifié, un contrôle périodique peut être imposé selon l'état de conservation des matériaux.

Particularité : Le DAPP n'est pas annexé au bail. Il ne fait pas partie du DDT au sens strict. Mais le bailleur doit le tenir à disposition du locataire qui en fait la demande (article R.1334-29-4 du Code de la santé publique). En cas de travaux, un diagnostic amiante avant travaux (DAAT) est obligatoire.

Récapitulatif

Diagnostic	Condition	Validité	Annexé au bail	Qui le réalise
DPE	Toujours	10 ans	Oui	Diagnostiqueur certifié
CREP	Construction < 1949	Illimitée / 6 ans	Oui	Diagnostiqueur certifié
Électricité	Installation > 15 ans	6 ans	Oui	Diagnostiqueur certifié
Gaz	Installation > 15 ans	6 ans	Oui	Diagnostiqueur certifié
ERP	Zone à risques	6 mois	Oui	Propriétaire ou diagnostiqueur
Bruit	Zone PEB aérodrome	Variable	Oui	Propriétaire ou diagnostiqueur
Amiante (DAPP)	Permis < juillet 1997	Illimitée si négatif	Non (sur demande)	Diagnostiqueur certifié

Coût indicatif

Le prix des diagnostics n'est pas réglementé. Il varie selon la taille du logement, la localisation et le prestataire.

Diagnostic	Fourchette indicative
DPE	100 -- 250 EUR
CREP	100 -- 300 EUR
Électricité	80 -- 180 EUR
Gaz	80 -- 180 EUR
ERP	Gratuit (en ligne) à 30 EUR
Bruit	Gratuit (en ligne)
Amiante (DAPP)	80 -- 200 EUR
Pack DDT complet	300 -- 700 EUR

La plupart des diagnostiqueurs proposent des packs regroupant tous les diagnostics nécessaires, avec un tarif dégressif.

Obligations du bailleur

Avant la signature du bail

Le DPE et l'ERP doivent être disponibles dès la publication de l'annonce de location. La classe énergétique doit figurer dans l'annonce.

Le DDT complet doit être remis au locataire au plus tard le jour de la signature du bail, en annexe du contrat.

Au renouvellement du bail

Les diagnostics dont la validité a expiré doivent être renouvelés. En pratique, l'ERP (6 mois) expire presque systématiquement entre deux baux. Le DPE (10 ans) et les diagnostics électricité/gaz (6 ans) expirent parfois aussi.

Sanctions

L'absence de diagnostic ne rend pas le bail nul. Mais :

• Le bailleur ne peut pas se prévaloir de l'exonération de la garantie des vices cachés (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989)
• Le locataire peut demander une réduction du prix du bail ou sa résiliation si l'absence de diagnostic lui cause un préjudice
• L'absence de DPE dans l'annonce de location est passible d'une amende de 3 000 EUR pour une personne physique, 15 000 EUR pour une personne morale (article L.126-33 du CCH)

Diagnostiqueur certifié

Les diagnostics (sauf ERP et bruit) doivent être réalisés par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le COFRAC. La certification est valable 7 ans (arrêté du 2 juillet 2018). Le diagnostiqueur doit être indépendant du bailleur et du locataire, et couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Vérifiez la certification de votre diagnostiqueur sur l'annuaire du ministère de la Transition écologique : diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr.

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Textes de référence :

• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3
• Articles L.126-26 à L.126-33 du Code de la construction et de l'habitation (DPE)
• Articles L.1334-5 et suivants du Code de la santé publique (CREP)
• Décret n°2016-1105 du 11 août 2016 (diagnostic électricité en location)
• Décret n°2016-1104 du 11 août 2016 (diagnostic gaz en location)
• Article L.125-5 du Code de l'environnement (ERP)
• Article L.112-11 du Code de l'urbanisme (diagnostic bruit)
• Article R.1334-29-4 du Code de la santé publique (DAPP amiante)
• Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience), article 159