Bail de location vide : durée, clauses obligatoires et dossier de diagnostic technique

Le bail de location non meublée obéit à la loi du 6 juillet 1989 : 3 ans minimum (personne physique) ou 6 ans (personne morale), 18 clauses obligatoires, 6 diagnostics à annexer, dépôt de garantie d'1 mois maximum. Le guide complet avec les pièges à éviter.

Le cadre légal

Le bail de location vide (logement non meublé, résidence principale du locataire) est régi par le titre I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. C'est le régime le plus protecteur pour le locataire et le plus courant en France.

Le contrat doit être conforme au modèle type défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015, pris en application de la loi ALUR du 24 mars 2014. Ce modèle type s'impose : un bail qui ne le respecte pas n'est pas nul, mais les clauses absentes ou non conformes sont supplées par les dispositions légales.

Durée

Bailleur personne physique : 3 ans minimum

Le bail est conclu pour une durée minimale de 3 ans (article 10). À l'expiration, il se reconduit tacitement pour 3 ans si aucune des parties ne donne congé.

Bailleur personne morale : 6 ans minimum

Les sociétés (SCI, SARL, SA), associations et autres personnes morales doivent consentir un bail de 6 ans minimum (article 13). Reconduction tacite : 6 ans.

Exception : durée réduite

Le bailleur personne physique peut consentir un bail de moins de 3 ans (mais au moins 1 an) s'il justifie d'un événement précis qui l'obligera à reprendre le logement : mutation professionnelle prévue, retour d'expatriation, départ en retraite avec intention d'y habiter (article 11). L'événement doit être mentionné dans le bail avec sa date prévisible. Le bailleur doit confirmer sa réalisation au locataire au moins 2 mois avant l'échéance du bail, par LRAR. Si l'événement ne se produit pas ou n'est pas confirmé, le bail est réputé de 3 ans.

Contenu obligatoire du bail

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°2015-587 imposent les mentions suivantes :

Identification des parties

Nom et domicile (ou siège social) du bailleur
Nom et domicile du mandataire le cas échéant (agence immobilière, administrateur de biens)
Nom du ou des locataires

Description du logement

Adresse complète, bâtiment, escalier, étage
Type d'habitat : individuel ou collectif
Régime juridique : copropriété ou non
Période de construction
Surface habitable (au sens de l'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation)
Nombre de pièces principales
Description des annexes : cave, parking, grenier, jardin
Équipements privatifs et communs
Numéro d'identification fiscale du logement (sauf outre-mer)

Conditions financières

Montant du loyer et modalités de paiement (date, périodicité, moyen)
Montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (si le logement a été vacant moins de 18 mois)
Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
Modalités de paiement des charges : provisions avec régularisation annuelle

Clauses obligatoires

Le décret n°2015-587 impose notamment :

La clause résolutoire : elle prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou de défaut d'assurance (article 4 g de la loi du 6 juillet 1989). Sa présence est obligatoire dans le modèle type.
La clause de révision annuelle du loyer selon l'IRL : facultative dans son principe, mais si elle est absente du bail, aucune révision ne peut être appliquée.

Clauses interdites

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 liste les clauses réputées non écrites. Les plus fréquentes en pratique :

Imposer le prélèvement automatique comme mode de paiement
Facturer des pénalités de retard ou des frais de relance
Interdire au locataire d'héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec lui
Facturer la délivrance de quittances de loyer (article 21)
Interdire les animaux de compagnie (sauf animaux dangereux de 1re catégorie)
Prévoir la responsabilité collective des locataires pour les dégradations des parties communes
Imposer des visites de plus de 2 heures par jour ouvrable pour la relocation (article 4 a)

Dossier de diagnostic technique (DDT)

Le DDT doit être annexé au bail lors de la signature. Il est transmis par voie dématérialisée, sauf opposition expresse d'une des parties.

Diagnostics obligatoires

Diagnostic	Quand est-il obligatoire ?	Durée de validité
DPE (diagnostic de performance énergétique)	Toujours	10 ans
ERP (état des risques et pollutions)	Toujours (si zone à risques)	6 mois
CREP (constat de risque d'exposition au plomb)	Construction avant le 1er janvier 1949	Illimitée si négatif (< 1 mg/cm2), 6 ans si positif
État de l'installation électrique	Installation de plus de 15 ans	6 ans
État de l'installation de gaz	Installation de plus de 15 ans	6 ans
Diagnostic bruit	Zone d'exposition au bruit des aérodromes	Pas de durée fixée (valable tant que le plan d'exposition au bruit n'est pas modifié)
Diagnostic amiante (DAPP)	Permis de construire avant le 1er juillet 1997	Illimitée si négatif. Non annexé au bail mais tenu à disposition du locataire

Les diagnostics sont à la charge du bailleur. Le locataire ne peut pas se voir facturer leur réalisation.

Conséquences d'un DDT incomplet

Un bail signé sans DPE ou sans CREP n'est pas nul, mais le bailleur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés. Le locataire peut demander une réduction du loyer ou la résiliation du bail si l'absence de diagnostic lui cause un préjudice (par exemple, un logement classé G au DPE alors qu'aucun diagnostic n'avait été fourni).

Dépôt de garantie

Montant

1 mois de loyer hors charges maximum pour un bail vide (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Pas plus. Toute clause prévoyant un montant supérieur est réputée non écrite.

Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (peu courant).

Restitution

Situation	Délai de restitution
État des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée	1 mois après remise des clés
Différences constatées entre état des lieux d'entrée et de sortie	2 mois après remise des clés

Si le logement est en copropriété, le bailleur peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de la copropriété. Le solde est restitué dans le mois suivant l'approbation des comptes (article 22 alinéa 5).

Pénalité de retard

Tout retard de restitution entraîne une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (article 22 alinéa 7). Le décompte commence à la date de remise des clés, pas à la date de l'état des lieux de sortie.

Surface habitable

La surface habitable doit figurer dans le bail (article 3 de la loi du 6 juillet 1989). Elle est calculée selon l'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation (surface Boutin).

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle à l'écart (article 3-1). Le bailleur a 2 mois pour répondre. À défaut d'accord, le locataire peut saisir le tribunal dans les 4 mois suivant sa demande.

Si la surface n'est pas mentionnée dans le bail, le locataire peut mettre en demeure le bailleur de la faire figurer dans un délai d'1 mois. À défaut, le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir une réduction de loyer.

Congé du locataire

Le locataire peut donner congé à tout moment, sans motif, avec un préavis de :

3 mois en règle générale
1 mois dans les cas suivants (article 15 I alinéas 2 et 3) : zone tendue, premier emploi, mutation, perte d'emploi, emploi suite à perte d'emploi, locataire bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, état de santé justifiant un changement de domicile (certificat médical), locataire ayant obtenu un logement social, locataire victime de violences conjugales

Le congé est notifié par LRAR, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé.

Congé du bailleur

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois, pour l'un des trois motifs prévus par l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 :

Reprise pour y habiter ou y loger un proche (conjoint, concubin, partenaire pacsé, ascendant, descendant du bailleur ou de son conjoint)
Vente du logement (le locataire dispose d'un droit de préemption)
Motif légitime et sérieux (manquement grave du locataire)

Le congé doit être accompagné d'une notice d'information reproduisant les dispositions de la loi relatives au congé (arrêté du 13 décembre 2017).

Textes de référence :

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, titre I (articles 1 à 24)
Décret n°2015-587 du 29 mai 2015 (modèle type de bail)
Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR)
Décret n°87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives)
Décret n°87-713 du 26 août 1987 (charges récupérables)
Article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation (surface habitable)